Проект «Первый дом» – больше предвыборный, чем социальный

shadow
Duminică, 29.04.2018 10:34   2233
Проект «Первый дом» - возможно, одна из самых ожидаемых государственных программ, которая, будучи запущенной в преддверии парламентских выборов, может стать «троянским конем» правящей партии.

Перевод с румынского. Оригинал статьи ЗДЕСЬ.

Однако в сравнении с кредитами на недвижимость, которые в настоящее время существуют в Республике Молдова, этот проект, похоже, был разработан больше для того, чтобы привлечь голоса избирателей, чем предоставить людям со скромными доходами реальный шанс получить жилье.

Безусловно, это благоприятная инициатива, учитывая, что очень большая часть населения - в основном молодежь - не может себе позволить собственное жилье. Такие программы существуют в большинстве стран Восточной Европы, условия варьируются в зависимости от страны. «Первый дом» - популярный инструмент для сокращения эмиграции и мотивирования предпринимательства.

Бенефициарами программы «Первый дом» могут быть граждане Республики Молдова до 45 лет, имеющие официальную работу. Как уточняется в пресс-релизе Министерства финансов, у кандидатов не должно быть другой недвижимости или действующего ипотечного кредита, а ежемесячная зарплата должна быть в два раза выше, чем ежемесячная ставка. В то же время будут учитываться и доходы, полученные за границей супругой, супругом или родственниками первой степени родства тех людей, которые получат доступ к программе «Первый дом». Жилье должно быть достроено, сдано в эксплуатацию и зарегистрировано в Реестре недвижимого имущества Агентства государственных услуг. Срок погашения ипотечного кредита, за исключением его досрочного погашения, составит до 25 лет.

Проект национального масштаба без пояснительной информации

Первое, что бросается в глаза при более тщательном анализе инициативы, - это факт, что власти продвигают ее без предоставления подробного описания текущей ситуации и ожидаемого эффекта. В этой связи важен тот факт, что в пояснительной записке к проекту по утверждению правительством концепции программы «Первый дом», которая претендует на уровень национального масштаба, не было даже полной страницы пояснительной информации. Отсутствие подробной пояснительной информации во многих случаях приводит к пустым дискуссиям, преимущественно с псевдо-аргументами, которые облегчают путь к манипуляциям.

Вместо этого у нас прошла настоящая пропагандистская кампания, в которой Демократическая партия и ее представители расхвалили эту программу, заявляя, что таким образом «государство поможет молодым людям, в том числе работающим в бюджетной сфере, купить свое жилье». Лидер ДПМ Влад Плахотнюк призвал правительство изучить, существуют ли решения, чтобы государство компенсировало половину процентов, уплаченных по кредиту на недвижимость, возможно, на втором этапе программы.

Mold-Street проанализировал ситуацию в сегменте кредитов на недвижимость до запуска программы «Первый дом» и то, насколько конкурентоспособен в плане затрат этот проект по сравнению с другими ипотечными кредитами, предоставляемыми банками в стандартных условиях.

Благоприятный контекст для приобретения жилья в кредит

Контекст, в котором запускается эта программа, весьма благоприятен: когда, с одной стороны, постепенное ослабление Нацбанком денежной политики за последние два года привело к значительному сокращению кредитования в банковской сфере, и с другой стороны, когда кредитование бизнеса все еще находится в крутом пике, молдавские банки на протяжении всего 2017 года сосредоточились на конкурентоспособных продуктах для физических лиц.

Эта тенденция также подтверждается цифрами, показывающими, что в 2017 году остаток кредитов, выданных физическим лицам, увеличился на 1,2 млрд леев, в то время как кредиты юридическим лицам сократились на 2,5 миллиарда. Кроме того, снижение за последние годы цен на квартиры в сочетании с укреплением лея является дополнительным стимулом для этого относительно благоприятного фона.

Рост на 90% количества кредитов на покупку жилья

С другой стороны, молдавским коммерческим банкам удалось привлечь значительно больше клиентов на кредиты для покупки жилья и без государственных программ со специальными условиями. Это подтверждают данные Национального банка о том, что в 2017 году практически удалось вернуться к темпам кредитования, сопоставимым с ситуацией 2014 года, до кражи миллиарда. 

Таким образом, в 2017 году объем новых кредитов, фактически предоставленных в национальной валюте на приобретение недвижимости, вырос по сравнению с 2016 годом на 68,7% до 810,4 млн леев, в то время как увеличение их количества носило взрывной характер: на 89,4%. В результате в 2017 году местные банки предоставили в общей сложности 2.231 кредит на приобретение жилья, что на 12,9% превышает показатель 2014 года, когда было предоставлено около 2.000 кредитов.

Интересен и тот факт, что, согласно статистике НБМ, в 2017 году молдавские банки не предоставили ни одного нового валютного кредита на строительство/покупку недвижимости, и в целом такие кредиты есть в портфеле только двух банков, но их доля незначительна.

Больше кредитов, но меньших

Относительно среднего объема кредита, предоставленного на строительство/приобретение недвижимости, наблюдается тенденция к снижению: так, в среднем, кредит, заключенный в 2017 году, на 23% меньше, чем в 2014 году, с 472 тысяч леев в 2014 году до 363 тысяч в 2017 году. Такое развитие ситуации можно объяснить несколькими факторами:

  • Снижение цен на квартиры. По данным биржи недвижимости Lara, если в начале 2014 года средняя стоимость квартиры составляет 580 евро за квадратный метр (кв. м), то к концу 2017 года его стоимость была примерно на 10% ниже.
  • Укрепление национальной валюты в 2017 году. Если средний объем кредита на недвижимость в 2017 году был на 10,9% ниже, чем в 2016 году, то объем кредита в евро - эталонной валюте при оценке цен на квартиры на местном рынке, показывает снижение всего на 6,7%, что свидетельствует о важном вкладе укрепления лея.
  • Собственный вклад в покупку жилья. Другим воздействующим фактором могла стать и доля собственного вклада запрашивающих кредиты. Многие желающие купить жилье были дестимулированы в 2015-2016 годах условиями рынка кредитов, и за это время они могли бы накопить более значительную сумму, которую использовали в 2017 году, и, соответственно, размер запрашиваемого кредита в среднем был меньше.

Банки, участвующие в программе – показательны для рынка кредитов на недвижимость

На старте программы «Первый дом» в ней участвовали 3 коммерческих банка: Moldova Agroindbank, Moldindconbank и Victoriabank, и тот факт, что только эти финансовые учреждения - все находящиеся под тщательным надзором НБМ (!) - являются частью программы, вызывает подозрения и скептицизм. Верно, что присоединение к «Первому дому» является добровольным, и эти три банка создали самые большие сети подразделений. В то же время непосредственно по сегменту кредитов на недвижимость на эти три банка приходится более половины баланса кредитов в банковском секторе (55,5%).

К программе вскоре присоединился и Mobiasbanca, а ранее глава кабинета министра финансов Юрий Чичибаба объявил в телеэфире, что намерение присоединиться к программе выразил еще один банк с иностранным капиталом - Eximbank. В общей сложности на эти пять банков приходится почти 90% (88,7%) существующего в секторе кредитного портфеля.

Заемщики ипотечных кредитов – из числа наиболее надежных клиентов банков

Еще одна тема, вызвавшая недоумение, - это сумма, выделенная из бюджета фонду гарантирования кредитов, предоставляемых в рамках этой программы: всего 50 млн леев.

Advertisement

В то время как власти говорили о возможности полного гарантирования кредитов со стороны государства на сумму до 1 млрд леев.

Фактически, как показывает и анализ ИРСИ Viitorul, «по оценкам Министерства финансов, 5% может быть доля тех, кто не смог погасить свои платежи, поэтому и была установлена гарантия в 50 миллионов на этот год. Например, в Румынии из общего количества в 200 тыс. бенефициаров программы только 2% оказались неплатежеспособны».

Оценки Министерства финансов, похоже, справедливы, учитывая, что данные на конец февраля 2018 года показывали долю неблагополучных кредитов в размере 4,8% от общего портфеля финансирования на приобретение/строительство жилья, из которых сомнительные и безнадежные кредиты составляли всего 2,4%.

«Первый дом» - более доступная программа, но не для людей со скромными доходами

Условия программы «Первый дом» свидетельствуют, что ее самое большое преимущество заключается в том, что повышенный доступ к ипотечным кредитам путем внесения минимального собственного вклада составляет всего 10%, по сравнению с 25-30% - обычным требованием в стандартном случае ипотечных кредитов.

Однако с точки зрения стоимости кредитов разница не способна обеспечить доступ для людей с более скромными доходами. В связи с этим Mold-Street проанализировал на основе кредитных калькуляторов нескольких банков, насколько конкурентоспособен кредит, предоставляемый через программу «Первый дом», по сравнению с другими банковскими ипотечными продуктами. Для этого было смоделировано несколько сценариев:

  1. Кредит в размере 200 тыс. леев, заключенный на 10 лет
  2. Кредит в размере 400 тыс. леев, заключенный на 15 лет
  3. Кредит в размере 600 тыс. леев, заключенный на 20 лет 

В то же время наиболее важными сравнительными показателями являются фактическая годовая процентная ставка (DAE), которая включает как процентные ставки, так и все комиссионные, взимаемые банками, а также общую ежемесячную выплату, которую клиент должен вносить каждый месяц.

Как видно из приведенной ниже таблицы, стоимость кредита в рамках программы «Первый дом» в среднем дешевле, в сравнении с другими продуктами банков, на 6-11%, для меньших сумм разница меньше (6-8%) и, соответственно, для более крупных сумм разница больше (10-11%).

Однако мы можем спрогнозировать, что банки будут продолжать кредитовать многих клиентов и посредством других банковских продуктов, чем «Первый дом», который ограничивается в назначении кредита только приобретением жилья, уже сданного в эксплуатацию, в то время как для некоторых людей вариант покупки строящейся недвижимости может по-прежнему оставаться привлекательным из-за более низкой цены.

Исходя из вышеупомянутых условий, программа «Первый дом» в первую очередь интересна людям/семьям с постоянными ежемесячными доходами, но у которых нет сбережений в размере не менее 25-30% от стоимости жилья.

В то же время эту программу вряд ли можно назвать социальной, поскольку существующие условия не в состоянии стимулировать приобретение жилья людьми с более скромными доходами. Однако, как показано и в гипотетическом примере в приведенной ниже таблице, даже если минимальный взнос в размере лишь 10% от стоимости жилья увеличивает возможность приобретения жилья с помощью кредита, последующее ежемесячное финансовое давление на заемщика значительное, даже если график погашения кредита растянут на максимальный период в 25 лет (в стандартных условиях максимальный срок составляет 20 лет).

Опыт Румынии - сильное влияние на кредитование населения, но скромная социальная роль

В этой связи интересно сравнить положение дел с ситуацией в Румынии, которой в основном и вдохновились авторы проекта. В проведенном Национальным банком Румынии в 2017 году исследовании «Финансовое посредничество: проблемы и возможные решения» говорится, в частности, о том, что правительственная программа «Первый дом» внесла «значительный вклад в деятельность по кредитованию населения уже с момента ее запуска в июле 2009 года, и на протяжении действия программы «Первый дом» доля ипотечного кредита в общем объеме кредитов, предоставленных населению, удвоилась (с 25% в 2009 году до 52% в октябре 2016 года)».

В то же время авторы исследования подчеркивают, что с социальной точки зрения программа «Первый дом» играла скромную роль. Так, анализ характеристик заемщиков по доходам показывает, однако, ограниченное использование программы заемщиками с более низкими доходами, аналогично ситуации в случае со стандартными ипотечными кредитами». Авторы также отмечают, что «единственный социальный аспект, который обеспечивает эта программа, - это больший доступ молодежи к приобретению жилья, в данном случае доля заемщиков в возрасте до 35 лет выше».

Кого власти вводят в заблуждение

Возвращаясь к программе в Республике Молдова: aнализ Transparency International Moldova обращает внимание на то, что программа «Первый дом» задумана и продвигается как социальная программа с избирательным оттенком, а на первом этапе, первый год-два, «программа будет нужным образом освещатьсяв прессе, чтобы показать привлекательные аспекты и привлечь как можно больше людей», в то время как «возможные проблемы бенефициаров, как и государства в целом, вызванные в том числе активацией государственных гарантий, начнутся позже».

Правильное информирование об условиях данной программы для населения со слабым финансовым образованием, таким как в Республике Молдова, имеет жизненно важное значение. К примеру, заявление официального лица о том, что «предел ежемесячной ставки ограничен законом, чтобы воспользоваться программой могли больше граждан», может ввести в заблуждение потенциальных бенефициаров, так как даже если процентная ставка в этой программе установлена на прозрачных условиях, риск процентной ставки присутствует, как и в случае с другими кредитами, и возможный кризис, такой как был после кражи миллиарда, может привести к значительному увеличению стоимости кредитов, в том числе для бенефициаров программы «Первый дом».

В заключение следует отметить, что разработка и запуск государственной программы «Первый дом» является положительным фактом, однако хорошее проведение и успех программы будут в значительной степени зависеть от двух факторов: способности государства сохранять низкие процентные ставки и правильно информировать о рисках программы, чтобы не вызывать неоправданных ожиданий. Как показывает практика Республики Молдова, накануне выборов власти запускают интересные и нужные мегапроекты, от которых, однако, после выборов по той или иной причине отказываются.

Oportunitati