Comparat, însă, cu creditele imobiliare care există în prezent în Republica Moldova, acest proiect pare a fi elaborat mai mult pentru a atrage voturi decât să ofere o șansă reală la spațiu locativ celor cu venituri modeste.

Indiscutabil, inițiativa respectivă este una binevenită, dat fiind faptul că o parte foarte mare a populației – în special tinerii – nu-și poate permite o locuință proprie. Astfel de programe există în majoritatea statelor est-europene, condițiile variind de la o țară la alta. ”Prima Casă” este un instrument popular pentru a reduce emigrarea și a motiva antreprenoriatul. 

Beneficiari ai programului "Prima Casă" pot fi cetățenii Republicii Moldova cu vârstă de până la 45 de ani, care au un loc de muncă oficial. Candidații nu trebuie să aibă un alt imobil sau credit ipotecar activ, iar salariul lunar trebuie să fie de două ori mai mare decât rata lunară, potrivit unui comunicat al Ministerului Finanțelor. Totodată, vor fi considerate eligibile și veniturile obținute peste hotare de soție, soț sau rudele de gradul întâi ale celor care vor accesa programul "Prima Casă". Locuințele trebuie să fie finisate, date în exploatare și înregistrate în Registrul Bunurilor Imobile al Agenției Servicii Publice. Termenul de rambursare al creditului ipotecar, cu excepția achitării anticipate a acestuia, va fi de până la 25 de ani.

Proiect de anvergură națională fără informații explicative

Primul lucru care bate la ochi la o analiză mai atentă a inițiativei este faptul că autoritățile o promovează fără a oferi o descriere detaliată a situației curente și a impactului scontat. Este relevant în acest sens faptul că Nota Informativă la proiectul de aprobare de către Guvern a conceptului programului „Prima Casă”, care se vrea unul de anvergură națională, nu a avut nici măcar o pagină deplină de informații explicative. Lipsa informațiilor explicative detaliate generează în multe cazuri discuții sterile, preponderent cu pseudo-argumente, care duc mai ușor la manipulări. 

În schimb am avut parte de o veritabilă campanie propagandistică în care Partidul Democrat și reprezentanții săi au lăudat acest program susținânc că astfel „statul va ajuta tinerii, inclusiv cei din sectorul bugetar, să-și procure o locuință”. Liderul PDM, Vlad Plahotniuc, a cerut Guvernului să examineze dacă există soluții ca statul să compenseze jumătate din dobânda achitată pentru creditul imobiliar, eventual la o a doua etapă a programului.

Mold-Street a analizat care este situația pe segmentul creditelor imobiliare pănă la lansarea programului ”Prima Casă”, și cat de competitiv în termeni de costuri este acest proiect în comparație cu alte credite ipotecare oferite de bănci în condiții standard.

Context prielnic pentru procurare de locuințe în credit

Contextul în care este lansat acest program este unul destul de prielnic în condițiile în care pe de o parte relaxarea graduală a politicii monetare de către BNM din ultimii doi ani a dus la scăderea semnificativă a dobânzilor pe sectorul bancar, iar pe de altă parte, în condițiile în care creditarea afacerilor este încă în picaj, băncile moldovenești s-au concentrat pe produse competitive pentru persoane fizice pe tot parcursul anului 2017.

Această tendință este acoperită și de cifre, care arată că în anul 2017 soldul creditelor acordate persoanelor fizice a crescut cu 1,2 miliarde lei, asta în timp ce creditele pentru  persoane juridice au scăzut cu 2,5 miliarde. În plus, scăderea din ultimii ani a prețurilor la apartamente, însoțită de aprecierea leului, reprezintă un stimul în plus pentru acest cadru relativ favorabil.

Creștere cu 90% a numărului creditelor pentru procurarea locuinței

De altfel, băncile comerciale moldovenești au reușit să atragă substanțial mai mulți clienți pentru procurarea locuinței și fără programe de stat cu condiții speciale. Această afirmație este confirmată de datele Băncii Naționale, care consemnează faptul că în anul 2017 s-a reușit practic revenirea la un ritm de creditare comparabil cu situația din anul 2014 dinaintea Furtului Miliardului. 

Astfel, în anul 2017 volumul creditelor noi efectiv acordate în monedă națională pentru procurarea  imobilelor a crescut față de anul 2016 cu 68,7% până la valoarea de 810,4 mil. Lei, în timp ce numărul acestora a cunoscut o evoluție și mai fulminantă cu o creștere de 89,4%. Prin urmare, în anul 2017 băncile locale au acordat un număr total de 2.231 credite pentru procurarea locuinței, indicator ce depășește cu 12,9% rezultatul din 2014, când au fost acordate aproape 2.000 de credite.

Este interesant și faptul că potrivit statisticii BNM, în anul 2017 băncile moldovenești nu au acordat nici un credit nou în valută pentru construcția / procurarea imobilului, iar în general doar 2 bănci au în portofoliu asemenea credite, a căror cotă este de altfel una neglijabilă.

Credite mai multe, dar mai mici

În ceea ce privește valoarea medie a unui credit acordat pentru construcția / procurarea imobilului, se atestă o tendință de scădere, astfel încât în medie un credit contractat în anul 2017 era cu 23 la sută mai mic decât în 2014 de la 472 mii Lei în anul 2014 la 363 mii în 2017. O asemenea evoluție poate fi explicată prin câțiva factori:

• Scăderea prețurilor la apartamente. Potrivit datelor bursei imobiliare Lara, dacă la începutul anului 2014 se atesta un preț mediu al apartamenteleor de 580 euro pentru un metru pătrat (m.p.), apoi la finele anului 2017 valoarea dată era cu circa 10% mai mică.

• Aprecierea în anul 2017 a monedei naționale. Dacă valoarea medie a unui credit imobiliar din 2017 era cu 10,9% mai mic comparativ cu anul 2016, valoarea dată exprimată în euro, valuta de referință în evaluarea prețurilor la apartamente pe piața locală, indică o reducere de doar 6,7%, fapt ce denotă o contribuție importantă a aprecierii leului.

• Contribuția proprie la procurarea locuinței. Un alt factor de influență ar putea fi și cota de contribuție proprie a solicitanților de credite. Mulți doritori de a procura o locuință au fost destimulați în anii 2015 și 2016 de condițiile de pe piața creditelor, timp în care ar fi putut acumula economii mai însemnate, care au fost folosite în anul 2017 și respectiv mărimea creditului solicitat în medie a fost mai mică.

Băncile participante la program – reprezentative pentru piața creditelor imobiliare

”Prima Casă” a demarat având din start 3 bănci comerciale care au subscris la acest program – Moldova Agroindbank, Moldindconbank și Victoriabank, și faptul că doar aceste instituții financiare – toate aflate sub supravegherea atentă a BNM (!) – sunt parte a programului, generează suspiciune și scepticism. Este adevărat că aderarea la ”Prima Casă” este benevolă și cele 3 bănci au dezvoltat cele mai mari rețele de subdiviziuni. Totodată, nemijlocit pe segmentul creditelor imobiliare celor 3 bănci le revine mai mult de jumătate din soldul creditelor pe sectorul bancar (55,5%). 

În scurt timp la Program a aderat și Mobiasbanca, iar recent șeful cabinetului Ministrului Finanțelor, Iurii Cicibaba, a anunțat în cadrul unei emisiuni televizate că la program și-a exprimat intenția de a adera încă o bancă cu capital străin, Eximbank. Aceste 5 bănci luate împreună concentrează aproape 90 la sută (88,7%) din portofoliul de credite existent pe sector.

Debitorii creditelor ipotecare – printre cei mai siguri clienți ai băncilor 

Un alt subiect care a trezit nedumeriri este suma alocată din buget pentru fondul de garantare al creditelor acordate în cadrul acestui program: doar 50 de milioane de lei. Asta în timp ce autoritățile au vorbit despre posibilitatea unor garanții totale pentru credite din partea statului de până la 1 miliard de lei. 

De fapt, după cum arată și o analiză a IDIS Viitorul, ”Ministerul Finanțelor estimează că 5% ar fi ponderea celor care nu și-ar putea onora plățile, de aceea a și fot stabilită garanția de 50 milioane pentru anul curent. De exemplu în România din totalul de 200 mii de beneficiari ai programului doar 2% au intrat în incapacitate de plată”. 

Estimările Ministerului Finanțelor par juste, având în vedere că datele de la finele lunii februarie 2018 indicau o cotă a creditelor neperformante de 4,8% din totalul portofoliului de finanțare pentru procurarea/construcția imobilului, din care creditele dubioase și compromise au constituit doar 2,4%.

”Prima Casă” – mai accesibil, dar nu și pentru cei cu venituri modeste

Condițiile programului Prima Casă denotă că cel mai mare avantaj al acestuia este că accesibilitatea sporită la creditele ipotecare prin impunerea unei contribuții proprii minime de doar 10%, față de 25-30% cât este de regulă cerința în cazul creditelor ipotecare standard. 

Însă din punct de vedere al costului creditelor, diferența nu este una în măsură să asigure accesul persoanelor cu venituri mai modeste. În acest sens, Mold-Street a analizat în baza calculoatorelor de credite ale câtorva bănci cât de competitiv este creditul oferit prin ”Prima Casă” comparativ cu alte produse ipotecare bancare. Pentru aceasta, au fost simulate câteva scenarii:

• Credit de 200 mii lei contractat pe o perioadă de 10 ani

• Credit de 400 mii lei contractat pe o perioadă de 15 ani

• Credit de 600 mii lei contractat pe o perioadă de 20 ani

Totodată, indicatorii de comparare cei mai relevanți sunt dobânda anuală efectivă (DAE), care include atât dobânzile, cât și toate comisioanele percepute de bănci, precum și plata lunară totală, care ar urma să o suporte lunar un client.

După cum poate fi desprins din tabelul de mai jos, costul unui credit prin ”Prima Casă” este în medie mai ieftin față de alte produse ale băncilor, cu 6-11%, pentru sume mai mici diferența fiind mai mică (6-8%) și respectiv pentru sume mai mari, diferența fiind mai mare (10-11%).

Totuși, putem anticipa că băncile vor continua să crediteze în continuare mulți clienți și prin intermediul altor produse bancare decât ”Prima Casă”, care este limitat în destinația creditului doar la achiziția unei locuințe date deja în exploatare, în timp ce pentru  unele persoane varianta procurării unui imobil în curs de execuție poate rămâne în continuare atractivă datorită prețului mai redus.

Reieșind din condițiile menționate mai sus, programul ”Prima Casă” este unul interesant în primul rând pentru persoanele / familiile cu venituri lunare consistente, dar care nu au economii de minim 25-30% din valoarea locuinței.  

În același timp, programul cu greu poate fi etichetat unul social, întrucat condițiile existente nu sunt de natură să stimuleze procurarea locuințelor de către persoanele cu venituri mai modeste. Or, după cum este arătat și în exemplul ipotetic din tabelul de mai jos, chiar dacă contribuția minimă de doar 10% din valoarea unei locuințe sporește posibilitatea de a procura o locuință prin intermediul creditului, presiunea financiară lunară ulterioară necesară de suportat este semnifiativă, chiar și dacă graficul de rambursare al creditului este întins pe o perioadă maximă de 25 de ani (în condiții standard termenul maxim este 20 de ani).

Experiența Romaniei – impact puternic în creditarea populației, dar rol social modest

În acest context, este interesant de comparat lucrurile cu situația din Romania, de unde autorii proiectului în mare parte s-au inspirat. Studiul efectuat de Banca Națională a Romaniei în anul 2017 “Intermedierea financiară: probleme și posibile soluții”, menționează printre altele că programul guvernamental „Prima casă” a avut „un aport semnificativ la activitatea de creditare a populației încă de la lansarea acestuia în iulie 2009, iar pe parcursul derulării programului „Prima casă”, ponderea creditului ipotecar în total credit acordat populației s-a dublat (de la 25 la sută în 2009 la 52 la sută în octombrie 2016)”. 

În același timp, autorii studiului accentuează faptul că din punct de vedere social, “programul „Prima casă” a avut un rol modest. Astfel, analiza caracteristicilor debitorilor după venit arată însă o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară situației existente în cazul creditelor ipotecare standard”. Autorii mai remarcă că „singurul aspect social pe care acest program îl asigură este un acces mai mare al persoanelor tinere la achiziționarea unei locuințe, ponderea debitorilor cu vârste de până în 35 de ani fiind mai mare în acest caz”.

Pe cine induc în eroare autoritățile

Revenind la Programul din Republica Moldova, o analiză a Transparency International Moldova atrage atenția asupra faptului că programul ”Prima casă” este conceput și promovat ca un program social cu o tentă electorală, iar la prima etapă, primii un an – doi, ”programul va avea mediatizarea necesară pentru a arăta aspectele atractive și a incita cât mai multe persoane”, în timp ce „eventualele problemele ale beneficiarilor, dar și a statului în întregime, rezultate implicit din activarea garanțiilor de stat, vor începe ulterior”. 

Comunicarea corectă a condițiilor programului dat pentru o populație cu o educație financiară redusă, cum e cea a Republicii Moldova, este vitală. Spre exemplu, afirmația unei oficialități precum că „rata lunară a fost plafonată prin lege pentru ca mai mulți cetățeni să beneficieze de program” poate induce în eroare potențialii beneficiari, întrucât chiar dacă rata dobânzii în acest program este stabilită în condiții transparente, riscul ratei dobânzii este prezent ca și în cazul celorlalte credite, iar o eventuală criză precum a fost cea de după Furtul Miliardului ar putea duce la creșterea considerabilă a costului creditelor, inclusiv pentru beneficiarii programului ”Prima Casă”.

În concluzie, instituirea și lansarea programului de stat ”Prima Casă” este un fapt pozitiv, însă buna derulare și succesul programului va depinde puternic de doi factori – capacitatea statului de a menține rate reduse la dobânzi și comunicarea corectă despre riscurile programului, pentru a nu crea așteptări nesustenabile. Cum arată practica Republicii Moldova, în ajun de alegeri autoritățile lansează mega-proiecte care sunt de altfel interesante și necesare, pe care însă le abandonează după scrutin dintr-un motiv sau altul.

Acest articol poate fi republicat fără obligații financiare sau constrângeri legale, cu condiția citării sursei Mold-Street.com și indicării hyperlinkului activ la articol.